Есть ли сегодня у кишиневцев реальная перспектива приобрести себе современное жилье?

Вопрос Если Вам нужно купить квартиру в новострое, что Вас останавливает или настораживает? получил большой отклик среди интернет-респондентов.

Вот результаты опроса:
1. Сразу купить жилье нереально, а вступать в ипотеку боязно или непонятно - 36,7%
2. Нет уверенности в том, что строительство качественное - 28,3%
3. Отсутствие уверенности в том, что стройка окончится в сроки - 16,6 %
4. Неизвестно, сколько реально стоит один квадратный  метр, а переплачивать неохота - 10,3% 
5. Нет гарантий возврата денег при необходимости - 8,1%

Для того, чтобы прокомментировать результаты опроса, а также с другими вопросами, с которыми к нам обращаются наши читатели, мы обратились к директору строительно-риэлторской компании  «GHELIDOR» SRL Валерию Пашкову.

- Валерий Иванович, мы знаем, что компания «GHELIDOR» на протяжении последних лет активно занимается новостроем, о чем мы неоднократно писали в нашей газете. Что Вы можете сказать по поводу реакции читателей на заданные нами вопросы?

- Действительно, заданные «Комсомолкой» вопросы очень актуальны и это подтверждается той активностью, с которой читатели откликнулись на них, и  само голосование в какой-то степени дает представление о состоянии дел в этом секторе.
Прежде, чем высказаться, мне хотелось бы донести до уважаемых читателей понимание того, что новострой сегодня неоднороден. Хотя официального подразделения на категории у нас не существует, новострой можно подразделить на три категории, в том числе:

1)  жилье эконом-класса, 2) жилье бизнес-класса и 3) жилье элит-класса. 

Все эти категории отличаются между собой уровнем объема и качества предоставляемого жилья, а также наличием определенного объема инфраструктуры. Из-за отсутствия качественной инфраструктуры в нашем городе,  жилье элит-класса в Кишиневе практически отсутствует. Поэтому то, что строится сегодня в центре города, скорее можно отнести к такой форме как жилье с улучшенными качественными характеристиками, то есть «бизнес-класс плюс». Так как эта категория жилья (в какой-то степени и категория бизнес-класса) имеет свою концепцию строительства, и за последнее время ее объемы достаточно насытили рынок, то мы остановимся на проблемах новостроя эконом-класса, так как потребность в квартирах этого уровня у нас в городе и в республике очень велика, что подтверждают и данные опроса. 

Каковы же характеристики этого жилья? В сегодняшнее время к такой категории можно отнести дома с квартирами общей площадью - 1-комнатные - до 45 кв.м.; 2-х комнатные - до 65 кв. м.; и 3-х комнатные - до 85 кв.м. С учетом применения удачных планировок, высоты квартиры 2,75-2,8 м. частичного наличия паркомест для автомобилей, наличия инфраструктуры (или ее перспективы развития), транспорта -  мы получим картину современного жилья эконом-класса, которое отличается внутри своей категории только сочетанием вышеприведенных характеристик в большую или меньшую сторону, а также расположением в районах города.

Отсутствие завышенных цифр в общей площади дает возможность получить в абсолютных цифрах стоимость квартиры, которую вполне может осилить средняя семья. Однако купить сегодня такое жилье хочется и молодежи, и семьям,  у которых уже подросли дети. А для этого необходимы финансовые инструменты, которые  реально возможно применить при покупке жилья или как минимум - гарантии по вложенным средствам. Именно это больше всего волнует желающих приобрести жилье в новострое. Идеально было бы создание государственной финансовой компании, которая выдавала бы ипотечные кредиты для строительства новостроя данной категории под 7-8% годовых. Однако пока такая перспектива находится за горизонтом, приходится создавать новые формы кредитования в реалиях сегодняшнего дня. Например, вы знаете, что компания  «GHELIDOR» продвигает проект строительства жилого комплекса «DEMI ALITORA», расположенный на перекрестке  ул. Соколень и Чевкарь.

К 1 июля текущего года, совместно с  банком «Victoriabank»,  мы вводим сразу три  финансовых инструмента, которые, как оказалось по опросу, проведенному «КП», отвечают на самые волнующие людей вопросы, а именно:
По первому варианту потенциальному покупателю предлагается при заключении Инвестиционного Договора вместо оплаты открыть в «Victoriabank» SA депозит на свое имя (в любой валюте) и тем самым получить гарантию того, что он, как владелец вклада, в любой момент может его получить обратно. Данный вклад носит название «Locuinta garantata - I».

По второму варианту потенциальный покупатель получает от «Victoriabank», как приложение к Инвестиционному Договору, Гарантийный Сертификат, посредством которого банк в случае необеспечения Застройщиком своих обязательств (условия обговариваются в Договоре) выплачивает покупателю суммы, внесенные им  по инвестиционному Договору. Этот финансовый инструмент назван «Locuinta garantata - II».

И наконец третий вариант - «Magic rational» - подразумевает внесение 50% стоимости квартиры как и в первом варианте на свой расчетный счет и последующее оформление кредита на срок до 10 лет, при этом в течение первых лет оплата по кредиту будет в рамках 1200 - 2500 леев в месяц (в зависимости от квартиры), что вполне приемлемо для среднестатической семьи.
Как видите, с вводом в действие указанных финансовых инструментов, мы попытаемся закрыть основные, из волнующих читателей, вопросы, то есть поднять уровень гарантий вложенных средств вдвое.

Что касается качества выполняемых работ, то здесь, как говорится -  либо оно есть, либо его нет. Я считаю, что при соблюдении всех проектных решений и норм строительства, принятых у нас в республике, с учетом сейсмостойкости, молдавские строители вполне могут обеспечить необходимое качество строительства, ведь недаром  они работают по всему миру. И в компании  «GHELIDOR» специалисты имеют достаточный опыт в строительстве. Ими обеспечивается входящий контроль материалов и конструкций, составление соответствующей технической документации, в некоторых случаях предоставляются дополнительные гарантии на применяемые материалы.

- Скажите, а как вы оцениваете тенденции изменения цен на недвижимость?

- Ну, во-первых, я выступаю категорически против оценки состояния рынка недвижимости  в  плане изменения цен в ту или иную сторону по одному признаку - стоимости квадратного метра в евро, да и в рамках короткого промежутка времени - один-два месяца. Это - то же самое, что определять среднюю температуру у больных в больнице: у одного - 35, у другого - 40 градусов, оба при смерти,  а в среднем - все хорошо. 

В последнее время, по телевидению и нередко в газетах, озвучиваются заявления типа: за последний месяц жилье подешевело на столько-то процентов. Но при этом не приводятся данные насколько за это же время изменился курс лея по отношению к евро, опустилась или повысилась потребительская возможность населения. Потому что, если взять стоимость однокомнатной квартиры  год назад, в рамках 24-26 тыс. евро, при курсе 16,5 лея за евро, то при курсе 13 леев/евро продавцы (а они такие же люди, как и все мы), защищая свой чисто потребительский интерес - сохранить при продаже хотя бы одинаковое количество леев, идущих опять же на потребление, повышали стоимость той же квартиры до 34-36 тыс. евро. Сегодня курс лея по отношению к прошлогоднему выравнивается, следовательно,  и цены просто возвращаются обратно. Конечно, это не единственный критерий формирования цен на недвижимость. Мы живем сейчас при тех финансовых и социальных условиях, которые реально существуют, и эти условия, безусловно,  также влияют на рынок недвижимости и его ценовую политику. Но вернемся к новострою…

Действительно, как определить реальную стоимость покупки новостроя, чтобы и не переплатить и не опуститься ниже реальной цены, так как в этом случае можно стать заложником провального проекта. Я уже говорил, что формирование цен по новострою класса «элит» и «бизнес-класс» имеет свои особенности и в то же время достаточно большие рамки для возможного снижения стоимости недвижимости, учитывая ценовую политику на рынке строительных материалов и другие факторы. Что же касается новостроя эконом-класса, то реальные возможности застройщика (дополнительная прибыль по проекту) находятся в рамках 5-10%. Вследствие этого, переход из удачного проекта в провальный может случиться незаметно и как результат - проблемы с окончанием строительства.  В этом плане,  компания  «GHELIDOR» и застройщик - компания «Demi Alitora» SRL изначально позиционировало свою политику продаж в леевом  пространстве, так как расчет почти по всем строительным материалам, работам и затратам происходит в леях.  

Поэтому на строительстве жилого комплекса «DEMI ALITORA»  цены,  предлагаемые за квартиры с начала строительства  оставались практически неизменными.  Но сегодня, для того чтобы удостовериться в правильности ценовой политики, мы инициировали проведение полного анализа сметной себестоимости строительства. Эту работу мы также должны закончить к 1 июля. В плановый расчет будет внесена рентабельность по проекту - 6%, минимальный уровень, определенный в строительстве для подрядных организаций. Таким образом, вместе с введением финансовых инструментов, позволяющих повысить уровень гарантий по вложенным средствам, реальный ипотечный продукт, мы предложим программу с перечнем цен - «квартира по себестоимости».  При этом, более презентабельные квартиры будут иметь небольшой коэффициент в сторону увеличения цены, зато какой-то ряд квартир будет стоить даже дешевле, чем по себестоимости проекта.

- К нам в редакцию часто поступают звонки с вопросом: можно ли покупать новострой сейчас (имеется в виду в ситуации, характерной наличием финансового кризиса), и что можно посоветовать по этой теме?

- Потребность в покупке жилья у наших граждан никакой кризис отменить не сможет. Американский миллиардер Дональд Трамп советует во время экономической рецессии приобретать недвижимость. Я думаю, что в этом есть свои основания, так как именно в это время недвижимость (и другие рыночные показатели) обретают свою истинную стоимость. Вспомним 2000-2003 годы. Все, кто приобрел недвижимость в этот период, впоследствии имели «подъем» 500-600%. Более того, покупка недвижимости в период повышенного спроса - это и есть естественная переплата или вкладывание средств в чужой бизнес. Конечно,  вкладывать деньги в период рецессии необходимо осмотрительно, выбирая наименее рискованные варианты или варианты с определенными гарантиями.  Доверять надо солидным и проверенным компаниям, имеющим определенный опыт и знания в инвестиционных проектах. Сегодня объем  новостроя на рынке недвижимости Кишинева невелик, отсутствует его последующее восполнение. Следовательно, через год, два спрос  на квартиры обгонит предложение, а это приведет к резкому повышению цен. Это - закон рынка, и не учитывать его нельзя. Отсюда, существует  другая опасность - передержать деньги, ведь может случиться, что в определенный момент на них уже не купишь заветные квадратные метры в нужном количестве.

- Что бы Вы хотели  пожелать нашим читателям?

- Прежде всего,  мне хотелось бы пожелать людям спокойствия даже в это непростое время. В приложение к нашей беседе, хочу  сказать, что недвижимость не любит суеты. Нужно думать, нужно выбирать, нужно трудиться и делать определенные шаги. Тогда все получится. 

г. Кишинев, ул. Космонавтов, 9,
тел. 24-44-84, 22-38-24
моб. 0-795-04-403

Строящийся жилой комплекс «DEMI ALITORA» по ул. Соколень.