Куда движется рынок недвижимости Молдовы?

Нет единогласия в ответах на эти вопросы. Однако, хотя порою бывает разнобой в цифрах, одни говорят о снижении цен на жилую недвижимость за пять месяцев на 10-15%, а другие и вовсе на 20-25%, одни ожидают, что рынок оживет в конце года, другие - в середине 2010 года, специалисты заявляют в один голос о кризисе отрасли.
 
«Цены на недвижимость снизились в январе-мае на 21%, а объем строительных работ упал в первом квартале на 40%», говорит Павел Каба, председатель Федерации «Condrumat», объединяющей национальные компании - строительные, дорожные и производящие строительные материалы. По оценкам агентства недвижимости „Nika Imobil", цены снизились в этом году в среднем на 18%. „Спрос на жилую недвижимость упал до 30-35% от предложения, так что понятно почему цены падают». говорит Петр Олейник, генеральный директор агентства  „Nika Imobil". На 16,6 процентное снижение указывает и Биржа недвижимости «Lara», согласно которой спрос снизился на 60-65%,

Рынок недвижимости был один из немногих, который, наверное, заработал в период экономического роста и был среди первых пострадавших от кризиса. Валовая добавленная стоимость в строительстве в первом квартале 2009 года едва поднялась до 448 миллионов леев, на 220 миллионов меньше чем в соответствующий период прошлого года, согласно данным Национального бюро статистики.

Но все же, Молдову кризис касается не так сильно, как Россию или, скажем, Украину, где произошел обвал рынка, говорит Александр Бодягин, руководитель проекта Coliseum Palace американского девелопера NCH Advisors Inc. «Молдавский строительный рынок никогда не имел сверхприбыли. Это связано с тем, что здесь покупательная способность не была на таком уровне, как она была в России, на Украине, как была в других странах», говорит он. В Молдове никогда не было дешевых кредитов как таковых, потому ее кризис касается не так сильно, как остальных стран, «Если посмотреть, например, на Россию, то мы видим, что московский рынок недвижимости практически остановился и парализовался. Почему? Там было заложено в строительство сверхприбыли. Люди имели доступ к дешевым кредитам, к ипотекам, семейным программам.  Это подстегивало строителей допускать на рынок все больше и больше недвижимости, которое покупалось  по любым ценам, потому что у людей были деньги», говорит Александр Бодягин.

В Молдове деньги, которые в основном имелись у застройщиков, это были личные сбережения, во многом деньги заработанные гастарбайтерами. Застройщики получали от покупателей стабильный приток денег а покупатели получали “вклад” который рос стабильно в цене и люди на этом зарабатывали.

Строительство одного квадратного метра в среднем  обходиться  застройщику приблизительно в 500-700 евро за квадратный метр. А цены продажи не намного выше.

Сейчас на рынке сложилась, скажем так, патовая ситуация когда речь идет о покупателе и продавце. Покупатель надеется, что цены начнут падать а продавец не хочет продавать ниже себестоимости. Так думают и на предприятия, которые производят цемент или строительные материалы. Невыгодно выпускать цемент дешевле, чем он стоит, легче остановить предприятие.

Но ожидать падения цен, скорее всего не стоит. Снижение будет, но не настолько большим как ожидают некоторые. «В мае цены на первичном рынке недвижимости снизились, но более медленным темпами, чем в апреле», констатируют специалисты компании Nordik Estates. А генеральный директор ипотечного муниципального агентства AMIC, Петру Припа, говорит о новой тенденции на рынке - стабилизация цен, «В начале мая повысились цены на цемент, последует повышение и на другие строительные материалы, а заодно и сезонное повышение зарплаты», говорит Петру Припа.

Все же цены нельзя сравнить с максимальным уровнем достигнутым в прошлом году, однако … Скажем, цена на арматуру пришла практически к уровню марта месяца 2008 года. В прошлом году был дикий подъем, она доходила до 1800 долларов за тонну, сейчас приблизительно 700-750 долларов, как и в марте прошлого года. Цены на цемент находятся практически на том же уровне.

«В цене заложено и качество строительства», говорит Александр Бодягин. Потребитель хочет получить все лучшее, что только он может - хочет. Но,  к сожалению, все строительные нормы, которые  используются на рынке Молдовы, датированы 60-70 годами, в лучшем случае ГОСТ 90 года. Очень сильно ощущается это в электрике. Мы живем в 21 веке, многие имеют стиральную машину, посудомоечную машину, кофеварку,  плазменный телевизор, компьютер, которые потребляют много энергии, однако, по нормам которые существуют, потребление энергии предусмотрено в десятки раз ниже, чем мы потребляем.

«Наш комплекс – Coliseum Palace - проект жилья премиум-класса европейского уровня, и он выдержан в этих нормах. Мы всегда требуем и от наших проектантов, и от наших застройщиков придерживаться  европейских норм. И это потому, что они более жесткие, более качественные, более адаптированные для современного рынка», говорит руководитель проекта NCH Advisors Inc.

Приобретая товар такого класса, он более качественный, более долговечный и более комфортный. Жилец не испытывает дискомфорта в чем либо. Дешёвый автомобиль то же машина и он едет, и Ferrari тоже едет. Но это два совершенно разных товаров.

Откладывая покупку жилья, человек теряет время, а также деньги, говорит Петру Припа, который придерживается принципа: меньше разговоров о кризисе, больше конкретных дел и эффективных решений.

И он, кажется, прав. Все-таки если инвестируешь деньги в строительство, помогаешь этим застройщику, который всегда идет на более лояльную цену за квартиру, но как только застройщик закончит строительство за собственные финансы, он будет рассматривать свой товар в совершенно другую цену. И по окончанию строительство  точно пересмотрит свои цены.

Нельзя не учитывать и другое. Из-за кризиса многие проекты были заморожены, так что через год-два  предложение снизиться, а спрос, после выхода из кризиса, наоборот вырастет, так, что можем оказаться в ситуации сложившееся после финансового кризиса 1998 года, когда цены на жилье пошли резко вверх. Тогда диктовать на рынке будет продавец, а не покупатель как часто бывает сегодня.

Ситуация действительно сложная. Есть поступления от покупателей квартир, строятся квартиры, нет поступлений - строительство приостановлено или идет мелкими шагами. В Кишиневе много домов находится на стадии от 30 до 60 процентов строительства, у них продано где-то примерно от 40 до 60 процентов квартир и для того, чтобы закончить это строительство нужно где-то достать деньги, либо получить финансирование от банков. Во время нестабильности все банки, практически прекратили финансирование недвижимости из-за проблем с ликвидностью такого залога. В 2007-2009 годах запущено несколько проектов, которые уже приостановлены.
Исключение составляют такие проекты как Coliseum Palace возведение, которых идет за счет собственных средств, поэтому есть и уверенность что их строительство будет закончено в срок. Кстати проект Coliseum Palace идет с опережением графика на 2 месяца.

Правда, Министерство строительства и развития территории рассматривает два варианта поддержки строителей в период кризиса через покупку жилья в незавершенные дома или кредитование строительства жилья. 60 строительных компаний уже обратились за помощью к государству. Но деньги, которые потребуется для этого,  слишком большие, чтобы рассчитывать на скорую помощь. По расчетам отраслевого министерства, потребуются 265 миллионов леев для строительных объектов на стадии завершения 60% и более и 2 миллиарда леев для объектов с более низким уровнем завершения. Так, что скорее прав независимый эксперт Лилиан Чупак, который говорит, что можем оказаться в ситуации, когда на первичном рынке жилья, вновь будет ощущаться дефицит. И если учесть что на то чтобы внедрить один проект в этом бизнесе уходит несколько лет, то дефицит недвижимости эконом класса продолжится около 3-4 лет, а в премиум может случится что и все 4-5.